Il est évident d’affirmer que les entrepreneurs et les dirigeants d’entreprises doivent porter plusieurs chapeaux. Leurs tâches sont souvent complexes et très variées. Au fur et à mesure que leur entreprise croît dans le temps, certains départements s’ajoutent à sa structure (marketing, comptabilité, ventes, etc.) afin de rendre possible la délégation des tâches à des employés spécialisés. Après tout, les entrepreneurs ne peuvent pas être spécialistes dans tout.
Pour qu’un département de gestion des actifs immobiliers soit rentable pour une entreprise, celle-ci doit avoir plusieurs emplacements ou une certaine envergure, ce qui n’est pas toujours le cas. Voici donc quelques pièges à éviter si vous avez à faire ce type de transaction.
Manque de flexibilité
Le bail commercial peut être un outil puissant pour une entreprise, mais il peut également être un boulet considérable si le bail n’est pas suffisamment flexible. Qu’est-ce qu’un bail flexible, vous vous demandez? Il s’agit d’un bail qui contient des clauses et des conditions qui tiennent compte de la réalité et des objectifs futurs de l’entreprise. Plus concrètement, il faut négocier des clauses qui vont faciliter les opérations de l’entreprise tout au long de la durée du bail, comme la durée, les options de sorties ou de droit de premier refus, pour ne nommer que quelques exemples.
La durée du bail est une des clauses qui offre le plus de flexibilité. Plus le bail est court, plus l’entreprise peut se repositionner rapidement lors du renouvellement. Nous n’avons qu’à penser à une startup dans le domaine des technologies qui connaît une forte croissance. Comme il est difficile de prévoir quels seront ses besoins dans dix ans, vaut mieux signer un bail à court terme. Cette flexibilité a toutefois un coût. Il est plus difficile d’amortir des améliorations locatives et on peut avoir des surprises au renouvellement si la clause est mal ficelée. À l’inverse, une entreprise bien établie qui ne prévoit aucun changement peut se permettre de signer un bail à long terme puisque les conditions risquent d’y être plus intéressantes qu’un bail à court terme.
Plusieurs droits peuvent aussi être négociés afin d’obtenir plus de flexibilité. Les droits de premier refus, d’expansion et de première offre permettent à l’entreprise de protéger des espaces pour une croissance éventuelle. Les besoins d’espace de l’entreprise peuvent également être décroissants au fil du temps. Il est possible de prévoir des clauses qui faciliteraient l’évolution de ce genre de besoin, notamment les clauses de cession et sous-location du bail, le droit de rétrocession, le droit de résiliation du bail, etc. Plus votre bail est flexible, meilleures sont les chances qu’il soit un levier pour votre entreprise.
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Ne pas publier son bail
La publication du bail protège l’entreprise locataire et rend les droits négociés au bail opposables à tout acquéreur éventuel. En d’autres mots, la publication du bail oblige toute personne ou entité qui se porterait acquéreur de l’immeuble où l’entreprise loue des espaces à respecter le bail et toutes les obligations qui s’y rattachent. En plus d’éviter une éviction potentielle, cette démarche simple et peu coûteuse protège les conditions que vous avez négociées à la signature du bail. Nous vous suggérons d’en discuter avec votre avocat ou notaire avant de procéder à la signature d’un bail.
Ne pas comparer les conditions proposées à celles offertes sur le marché
Il peut être tentant de comparer le taux proposé par un bailleur avec celui payé par un partenaire d’affaires ou un fournisseur. Bien qu’il puisse s’agir d’une estimation intéressante, cette comparaison tient rarement compte de tous les incitatifs qui sont également inclus dans cette transaction (allocation pour travaux, superficie des lieux loués, options négociées, durée, etc.) et de la situation du bailleur au moment de la signature.
La seule façon de s’assurer d’obtenir les meilleures conditions est d’analyser tous les scénarios possibles sur le marché. Il faut les comparer sur la même base et en considérant tous les facteurs : la quantité de travaux nécessaires pour l’aménagement de l’espace, l’allocation monétaire pour les travaux, l’indexation du loyer, le pourcentage d’aires communes, le prix des stationnements, etc. En fonction de la superficie locative de chaque scénario, vous serez en mesure de bien identifier le scénario le plus intéressant pour votre organisation.
Cet exercice ne peut qu’être bénéfique pour l’entreprise puisque certains bailleurs peuvent être plus agressifs que d’autres dans leurs propositions. Plus il y a de scénarios potentiels réalisables, meilleures sont les chances d’obtenir des conditions plus avantageuses.
En conclusion, un exercice d’introspection et de prévision est primordial avant de se lancer dans la négociation d’un bail commercial. Le temps sera votre meilleur allié : plus vous en aurez, plus vous serez en contrôle du processus. Si vous ne vous sentez pas à l’aise ou vous n’avez pas le temps nécessaire, faites-vous assister par un professionnel. Comme il s’agit d’une transaction majeure pour l’entreprise, mieux vaut prévenir que guérir!
Éric Marquis
